アパート経営の情報源　アパートマンション経営で不動産投資

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水戸大家さんがいつ配布が停止されるか分からないので、
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アパート経営を考えた時に、利回りや空室対策云々より・・・


とにかくアパートそのものを建てられるのかどうか（＝新築）。
所有できるのかどうか（＝中古）。


そこが気になるところですよね。


特に資金力のない人にとって（当然私もそうです）、一番の関心事はそこだと思います。


そこで新築の場合と、中古物件の場合。２つのケースでアパート経営にかかる初期費用を見ていこうと思います。


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まず、新築を建てて、アパート経営をしようとすると、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。　


以下は私の地元、つくば市の不動産会社が見積りした、アパート建築の費用の相場です。とりあえず、一番安い１Ｋのアパート経営を想定しての費用になってます。


１Ｋなら１住戸あたりの価格は３３０万〜３５０万円程度。６住戸のアパートの工事概算額は１，９８０万〜２，１００万円程度。


・・・。


どう思います？意外と安いと思いませんか。


もちろん、これに土地代だ何だと色々乗ってくるので、総額ではかなりの金額になりますが、上記建物工事代だけ見る分には、一戸建と大して変わりません。


私はこれを見た時に、アパート経営が身近に感じられました。アパート経営にあまり乗り気でない妻にも、この費用を見せたところ、「マイホーム買うより良いかもね。」と言ってくれました。


さらに中古のアパートとなると、土地代その他コミコミでかなり安く手に入ります。


試しにHOME'S不動産投資において、つくば市の投資用アパート物件を検索してみると、築２１年と古いですが、積水ハウス施工で土地も良いアパートが２１８０万円で売り出されていました。外観もリフォームしたのか、さほど悪くありません。


・・・。


新築にしろ、中古にせよ、どうせ何十年もローンを組むのなら、買った瞬間から厄介な負債になる（と私は考えています。）マイホームよりも、収益を生み出すアパート経営でローンを組んだ方が賢明なはずです。


このアパート経営の費用の相場を見て、「意外と手が届かないものでもないなぁ」と、あなたがちょっと希望も持ってくれたら、嬉しく思います。


さて、費用の相場が分かったところで、次はその資金の調達方法について一緒に見ていきましょう。


ほとんどの人は全てを現金で支払えないはずですから、当然銀行などの金融機関にアパートローンとして融資をしてもらうことになります。


皆さんの最大の関心事は、「いくら自己資金が必要なのか？」ということだと思うのですが、このアパートローンの融資というものに関して、一見両極端の主張をしながらも、結局は同じことを言っているという・・・お二方がいらっしゃいますので、ご紹介しておきます。


小松健治さんと、坂本憲彦さんです。


小松さんはリンク先サイトにおいて、一貫して「物件選びが全て」とおっしゃっています。融資はなんて、良い物件が見つかれば、ほとんど通るものなんだ！と。


一方の坂本さんは、「銀行の融資を通すことが全て」という姿勢を崩しません。いくら物件に詳しくても、銀行の融資の審査というものがどういうものなのかを知っておかなければ、意味がないと主張しています。


最初、両者のサイトを読んだときは「どっちが正しいんだ？」と混乱しましたが、お二人のノウハウの詳細を読んでみると、結局は同じことを言っていることに気が付きました。


どちらのノウハウにも、しっかりと物件選びのことと、銀行融資のことが書かれていて・・・要するに「どっちも大事」ということです。


やたらと物件について詳しくなって、不動産マニアになってもダメだし、とにかく融資を通そうと、実際の収益性を無視した計画書をでっち上げてもダメ。


・・・まあ、当たり前のことですね。


そして、このお二人に共通していることがもうひとつ。それは主張しているアパート経営に必要な自己資金額が極めて少ないことです。


坂本さんは明示していませんが、年収が３００万円時代にアパートを購入されてますし、小松さんに至っては、自己資金はゼロ！フルローンでのアパート経営をはっきりと勧めています。


こういう情報を知ると、ホント、アパート経営が身近に感じられませんか？一部のお金持ち・土地持ちだけの特権ではないことが分かって、旨が踊るのは私だけでしょうか？


ぜひお二人のサイトを覗いてみて下さいね。


小松さんのサイトはこちら。
↓
３６５日ほったらかしで毎月安定した利益を獲得！『貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入』〜小松健治の成功大家さん劇場・完全版（驚愕の３大特典付）〜


坂本さんのサイトはこちらです。
↓
【１棟買うまで完全メールサポート付き】２０代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【２０代不動産投資法　特別版】

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アパート経営にいち早く取り組みたい私としては、
マイホームにはあまり興味・執着がないのですが、
家内はやはりマイホームが欲しくてたまらない様子。


家を買うくらいなら、
アパート経営をした方が
はるかに豊かな生活をできるようになるのだと、
地道に言い聞かせている最中です


マイホームなんて実際は単なる負債。
収益をもたらさないモノは全て負債なのですが、
なかなか分かってもらえないみたいです。ふう・・・。


で、モデルルーム見学とやらに狩り出されたのですが、
これがなかなか勉強になりました。


と言うのも、
各メーカーのパンフレットには
アパート経営の項目もしっかり付いているんです。


私は妻が離れているスキを狙って、
アパート経営について営業マンに尋ねました。
すると普通にマイホームを建てるのと、
たいして変わらない金額を提示してきます。


アパート経営って意外に身近なもんなんだなぁ、
と実感することができました。


どうせローンを組むなら、
収益をもたらしてくれるアパート経営。


そのことを根気強く家族に説いていこうと
決意したモデルルーム見学でした。


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大東建託でアパート経営を考えている人も多いかと思います。何といってもCMをバンバン打っている、大手企業ですから安心感がありますよね。



でも、私の個人的な意見ですが、会社の大きさとか知名度はアパート経営にはあまり関係ないと思います。大東建託だろうとどの会社であろうとも、結局は担当者と施工業者（その親方）次第だと考えるからです。



しかも不動産業界の離職率の高さといったらヒドイものです。ですから、「大東建託」という見方ではなく、「いまは大東建託にいる○○さん」といった認識で、アパート経営の相談をしていくべきなのではないでしょうか。



大東建託に限ったことではないですが、抱える裁判案件の多さなども、アパート経営では問題視すべきでしょうね。



大東建託さんのアパートは私の地元茨城県つくば市にもたくさん建っています。入居者も入っているみたいですね。



ただ私の印象としては、割高感がありどうも親しみが持てません。地元の求人広告に何度も社員募集の掲載がされている点も気になります。



あくまでコレは私の印象でしかありません。割高感も言い方を変えれば高級感・グレードの高さということになるわけで、結局はアパート経営者の好みの問題なのかもしれません。



大東建託さんのホームページには素晴らしい性能、システムの説明が詳しくされていますので、もちろんそちらも十分に検討して下さいね。


⇒　大東建託

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へーベルハウスでのアパート経営に惹かれています。


こんな偉そうにブログを作成していますが、私はまだ一棟もアパート経営をしていません。自分の勉強がてら、ネットでアパート経営に関する情報を集めているわけです。



そんなわけで、まだまだ勉強中の身ですが、現時点で私が考えているアパート経営は・・・


・中古アパート

・賃貸併用住宅


のいづれかです。



賃貸併用住宅という選択肢はあまり考えていなかったのですが、（妻の抵抗も強そうなので・・・）へーベルハウスの賃貸併用住宅「ワーキングへーベルハウス」を知ってから、私の中で急激に賃貸併用住宅でのアパート経営計画大きくなってきました。



私と同じようにサラリーマンで、かつ土地もない方がアパート経営をする場合、資金的にへーベルハウスでの賃貸併用住宅は検討の価値があると思います。



一応は自宅が手に入ること。そのローンがアパート経営による家賃収入から返済できること。



実は単なる負債にすぎない居住専用のマイホームに莫大なローンをかけるよりも、よっぽどリスクがないです。



このあたりの考え方は、私の地元、茨城県つくば市のホソダ興産さんのホームページに素晴らしい文章が載っていますので、ぜひお立ち寄りください。アパート経営の基本的かつ根本的な心構えと方法論が書かれています。

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アパート経営の落とし穴について考えておきましょう。


アパート経営について調べていると、アパート経営はしっかり勉強しないとアブナイ！と心底思います。



アパート経営の落とし穴についても、ちゃんとは把握しておきべきですよね。



□■　知識不足　■□



アパート経営の落とし穴というよりも、まずもっとも危険なのは、アパート経営に関する知識の不足だと思います。



不動産屋に表面利回りが高いからと実際は損をするようなアパートを紹介され、購入してしまってはどうにもなりません。


アパート経営に関する知識を身に付けることが、アパート経営の落とし穴を軽減させる唯一の方法です。




□■　空室　■□



アパート経営の落とし穴として、真っ先に頭に浮かぶのが、空室の落とし穴だと思います。



あまりに空室が続けばアパートローンの返済にも影響し、返済ができなければ、競売にかけられ、土地とアパートを失ってしまいます。



そうならないためにも、アパート選びを慎重にするとともに、購入後は、なぜ空き室になるのか、管理会社と協力して考え行動することが求められます。




□■　滞納者　■□



アパート経営の落とし穴として、忘れてならないのが滞納の落とし穴です。



あたりまえですが、アパート経営においては、満室でも、滞納者が出れば収入が入りません。 本人や保証人への催告、訴訟とその後の手続きなど、間に管理会社や仲介業者などにも入ってもらい、対応することになります。



アパート経営の落とし穴として、滞納者問題がクローズアップされてきて、保証会社も増えてきました。それらを契約に折り込むのが有効な対策になるでしょう。



□■　建物・設備の老朽化　■□



私たち大家志願者やアパート経営の初心者は、とかく物件入手に目が行きがちですが、大変なのは老朽化対策です。



アパート経営の落とし穴として外せない項目です。



老朽化が進むと、入居者はきれいで新しいアパートに流れていってしまいますし、家賃を下げないと入居者を確保できなくなり、利回りも悪くなります。



また、老朽化した部分の修繕費用もより多くかかるようになります。高価な設備であればあるほど、修繕にもお金がかかります。



□■　換金性＆土地価格＆ローン利率　■□

　

今すぐお金が必要なので、アパートを販売したい場合、すぐに買ってもらうためには、アパートの価格を値下げしなければならないこともあります。



時間が多くかかることと、値下げなどを考えると、株式等の金融資産と比べるとその換金性は低いと言えます 。



くわえて、最近は、東京の銀座など一等地の価格上昇傾向が見られますが、まだ土地の価格は横ばいか、もしくは下がっています。



バブルの時のように、購入した不動産を売却して利益を得るのは難しく、現状は、売却損になることがほとんどのようです。



また、お金に関していえば、景気の動向に左右され、アパートローンの利率が上がることが考えられます。その場合は、当然、返済が厳しくなってきます。



アパート経営の落とし穴として、換金化と価格低下とローン利率は必ず頭に入れておきたいところです。



□■　地震・火災・台風などの自然災害　■□



災害もやはり立派な？アパート経営の落とし穴です。



銀行のローンを組む際に火災保険をかけさせられます。火災などの災害については、万一の時、掛け金に応じて保険がおります。地震保険は、個々に加入検討する必要があります。



災害に関しては、崖や川のほとり、地盤のゆるい場所を避けるなど、土地を慎重に選ぶことで、アパート経営の落とし穴を軽減できます。



□■　その他　■□



放火、隕石落下、車や航空機の事故など、建物が遭う被害はすべてアパート経営の落とし穴です。



挙げたらきりがないです。



商業地域の日当たり良好の物件を購入したけど、駐車場だった目の前の土地に突然大きなマンションが建ってしまい、すごく日陰になってしまった。商業地域は日影規制が適用されないので、平気で建ってしまいます。



隣や目の前が空き地だから日当たりが良いなどと、のんきに構えてはいられません。土地がらみのトラブルにあうことも念頭においておく必要があります。

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アパート経営と消費税の簡易課税について、ちょっと小難しいですが、まずは、アパート経営ゼミナールからの抜粋をお読みください。

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簡易課税制度の適用上限が、基準期間の課税売上高2億円から5000万円以下に引下げられました。



アパート経営の場合の消費税は複雑ですが、消費税が課税される場合を要約すると次のようになります。



(1)

賃貸借契約書において、その使用目的が「住宅用または事務所用」あるいは単に「事務所用」「店舗用」のように表記されており、「人の居住の用に供されることが明らかでない」とき。


(2)

駐車場については、1)自動車保有の有無にかかわらず入居者について1戸当り1台分以上のスペースの割当てがあり、2)駐車料を住宅家賃と別にもらっていない場合、のいずれの要件をも満たさないとき。



(3)

独立した駐車場については、単なる土地の貸付けに該当しない（青空駐車場）もので地面の整備などの施設が施されているとき。


⇒　アパート経営ゼミナール

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このようなアパート経営と消費税の簡易課税の概要を知った上で、以下のノウハウを知って、アパート経営の消費税を節税しちゃいましょう☆



↓↓↓



例えば、１億円の建築費には、１億×５％＝５００万円の消費税が掛かります。



実は、その５００万円の消費税還付を受ける方法があるのです。



もし、今、あなた様が、『アパートを建築中の方または、アパート経営を企画中の方』、もしくは中古アパートの契約前であれば全額消費税還付をうけられる可能性があります。



しかし、９９％の大家さんはこのことを知りません。



また、税金のプロといわれている税理士でさえ、そのほとんどが消費税還付のテクニックをもっていないのです。



本来、払う必要の無い税金をみすみす払いっぱなしにしていることほど、無駄なことはありません。



少し、想像してみてください。



仮に、１億円の建物消費税、５００万円を取り戻すことが出来たら、どんなことが叶えられるでしょうか？



例えば・・・



防犯カメラを設置して、入居者から満足頂くことが出来ます！ 更に、お風呂にバス乾燥機を付けたり、ウォシュレットトイレにすることも当然可能です！ エントランスのアプローチをもっと、エレガントな雰囲気にすることだってできます！



中古アパートなら、外・内装のリフォームができるので、入居率が安定します！



すると、あなたのアパートは、益々グレードが上がり、更に入居率が安定することになるでしょう。



但し、どなたでも消費税還付が成功するわけではありません。



消費税還付を１００％成功させるためには、アパートの工事期間中、また購入前にやらなければならないことがあります。さらに、完成時期や引渡時期なども考慮しなければならないため、消費税還付を受けるためには、それなりの準備が必要です。



本来、返ってくるはずだった消費税が、事前準備に手落ちがあったために戻ってこなくなることは非常に多いのです。



「今すぐにでも、消費税還付が受けられるかどうか聞いてみたい」



というアパート経営者は、今すぐ消費税還付コンサルティング事前相談をお申込みください。

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アパート経営と税金の節税を勉強していて、私自身、なかなか理解しづらかったのは、所得税・住民税の節税です。



他の税金でも、相続税と固定資産税については、要するに、アパート経営をすることで、該当資産（土地・建物）の「評価額」が下がり、課税される額も減る。結果、節税になるということで、私にとっては分かりやすい話でした。



しかし、アパート経営と所得税・住民税の節税については・・・「アパート経営が税務上赤字処理できれば、所得税・住民税の節税になる。」というふうに、よく解説されているんですが、私には？でした。



赤字なら、節税されても意味ないんじゃないの？
そもそも赤字じゃヤバイでしょ！



ってな具合に、チンプンカンプンでした。



しかし、「実録アパート投資」というサイトの、アパート経営と税金の節税の解説が、非常に分かりやすかったので、ようやく所得税・住民税についても飲み込むことができました。



以下、「実録アパート投資」から引用させていただきます。

---

これも不動産会社の広告によく書かれていますが、うまくすると住民税とあわせると定年までに１０００万円以上の節税効果を得ることも可能です。



私の場合は１０年間で１２００万円の節税となりました。



簡単に節税効果の仕組みをご説明しますと・・・



サラリーマンの場合は給与収入に応じて所得税を源泉徴収されています。アパート経営を始めると「不動産の賃貸事業」ということになって、不動産所得は給与所得と合算して損益通算ができる総合課税扱いとなります。



アパート経営ではローン金利､減価償却費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、アパート管理費、修繕費等を必要経費として収入から差し引いて不動産所得とすることができます。



そうすると減価償却費があるために実際にはお金が手元に残るのに所得はマイナスになります。（全額自己資金の場合はプラスになることもあるかもしれませんが、サラリーマンがアパート経営をやって節税するためには所得がマイナスになるようにしなければいけません。　注：ホームページ開設当時までは所得がマイナスになる場合が多かったんですが､最近は金利が低く、また不動産投資の利回りも良くなってきたようなので、不動産所得はなかなかマイナスにはならなくなったようです）



このマイナスになった所得がサラリーマンの給与所得と合算され、減った所得分の所得税が還付されるというわけです。



ただし、毎年３／１５までに必ず確定申告しなければいけないことはいうまでもありませんが。



住民税は前年の所得に対して課税されるため、不動産所得のマイナス分で減額された所得に応じて翌年の住民税も安くなります。これは結構馬鹿にできない金額になります。


＞＞　「実録アパート投資」

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アパート経営と税金の関係のうち、今回は相続税の節税について見ていきたいと思います。



理屈から考え出すと頭が混乱しやすいのが、アパート経営と税金の話・・・。



具体例を取り上げて見ていくことにしましょう。



仮に相続税評価額が１億円の土地をあなたが所有していたとします。（ちょっと妬ましい話ですが、計算がしやすい例なのでご勘弁を）



もし、法定相続人が１人の場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除５，０００万円＋法定相続人１人あたり１，０００万円＝６，０００万円以下となります。



もし、この相続税評価額１億円の土地が更地だったとすれば、相続税対象額は・・・



１億円−基礎控除額６,０００万円＝４，０００となり、４，０００万円に対して相続税がかかることになり、実際の税額は４，０００万円×２０％−２００万円＝６００万円となります。



６００万も税金払うんですよ？
イヤですよね。



そこで、相続対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築するとしましょう。



すると、土地は貸家建付地となり評価額は約１８％ダウンの約８，２００万円・・・(1)になります。



一方、１億円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。



１億円×固定資産税評価６０％×（１−借家権割合３０％）となり、評価額は約５８％ダウンの４，２００万円・・・(2)となります。



(1)の土地と(2)の建物の評価額を合計し、正の資産は土地８，２００万円＋マンション４，２００万円＝１２，４００万円となる。



この正の資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引く。すると、この地主さんの資産は、１２，４００万円−１０，０００万円＝２，４００万円となるわけです。



この大家さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の６，０００万円以下の２，４００万円になり、めでたく相続税はかからないということになるんです。



どうでしょうか？



アパート経営と税金の関係を考えずに、単に６００万円も相続税を支払いますか？



それとも、アパート経営に投資することで、税金を払わずに、新たな資産を築きますか？



アパート経営が税金の節税に効果的であるというのは、そういうことです。

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アパート経営のトラブルで深刻なのは、家賃の滞納です。かれこれアパート生活１２年になる私からすると、「家賃払わない人なんているのかなぁ」と思うのですが、家賃滞納はとても多いようです。



このアパート経営のトラブルの原因は、入居人の審査にあると思います。



賃料に対する収入の割合、勤続状況、保証人など、入居時の審査をしっかりやっていれば、アパート経営にとって致命的なトラブルである家賃滞納は未然に防げると思います。



保証人に関しては、最近は親族でさえ支払能力が疑わしいので、ぜひ保証会社の導入を検討してください。費用はすべて入居者負担ですので、アパート経営者にとってメリットしかありませんから　



なお、実際に家賃滞納に悩まされているアパート経営者の方は、具体的なトラブル処理の方法を解説したサイトがあるので、ぜひ参考にしてください。



※家賃滞納処置の1例

＜一般的な流れ＞

手紙・電話による家賃支払い通知
↓
配達証明付の督促状・内容証明郵便の送付
↓　
契約解除
↓　
明渡請求訴訟
↓　
強制執行
　


＞＞ 賃貸経営博士