アパート経営のトラブル「一括借り上げ」
アパート経営のトラブルは実に様々ですが、今回は私たちにとって魅力的な言葉である「一括借り上げ」にまつわるアパート経営のトラブルを取り上げたいと思います。
アパート経営を考える私たちにとって、最大の関心事といえば、「空室」ですよね。入居率はアパート経営の生命線ですから。
そんな空室問題をものの見事に解決してしまう「一括借り上げ」ですが・・・残念ながら、アパート経営者にとって新たなトラブルの種になっている例も多いようです。
一括借り上げによる家賃収入の保証は、複雑かつ多くの条件が付けられています。
保証という言葉に惹かれるあまり、その条件をよく確かめないで契約してしまったアパート経営者と建築会社との間でトラブルになるようです。
そもそも・・・一括借り上げって、何かオカシクないですか？
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これからアパートやマンションを建てる方に、少し冷静になっ
て考えてみて欲しいのです。
「家賃保証」や「一括借り上げ保証」というシステムの歴史を
考えると私の記憶では一番古くても１４〜１５年前ぐらいでは
なかったかと思います。
まだ、このシステムは１４,１５年程度の歴史しか持ち合わせて
いないのです。
現実にこのシステムで当初建設された方は、１０年ほど経て
賃貸経営の保証率の低下やトラブルに会い、当初の機能がまったく
働いていないケースも多々あります。
このことはオーナーさんから直接聞きましたので事実です。
しかし、建築会社や不動産会社が謳うこのシステムの
キャッチフレーズは
２０年或いは３０年の「長期入居保証・一括借り上げ保証」です。
まだ１０数年程度の歴史しかない、実績のないこのシステムが
今後３０年にも渡って存続できるものでしょうか？
しかも時代変化の早いこの時代に、３０年先を読むことができる
ものでしょうか？
そう、建築会社、メーカーの人たちはそんなことはいち早く
気付いているのです。
気づいているにもかかわらず、建築受注という大きな目標が
あるため、やむ終えず「やけくそ」でやっているわけです。
建築受注というのは仕事を逃すと金額が大きいだけに
痛手が大きい？
まさに「赤信号、皆で渡れば怖くない」の右へ倣え方式です。
そんなに良いものなら自社で２０年３０年を保証すればよいのです。
しかし、実際にはほとんどの建築会社、メーカーは自ら傷つく
ことを逃避し、「系列グループ不動産管理会社」へ委託という
形態をとっています。
企業として、２０年先のリスクやトラブルを予見して逃げ場を作り
本体の被害を避ける思惑に気が付きませんか？
私が知っている管理会社は当初、本体の営業支援ということで
発足しましたが、経営が軌道に乗ると営業の側面支援という
大義名分を忘れて、経営内容の充実が先行し始め「儲ける」
ことに走り出しました。
そうなるとどこで営利を稼ぐかというと、入居者から巻き上げるか
残るターゲットは「大家さん」ということになります。
管理戸数が多くなればなるほど、長期になればなるほど、
管理する旨みが出てくるようになるシステムです。
たとえ、今後古くなって入居率が悪くなったとしても
管理会社のリスク負担無しに維持管理できる方法も
彼らはちゃんと用意しています。
そうやって当初の目的や意義ががどんどんかけ離れていく
ようになってしまうのです。
将来のリスクを先送りし、現在のマージンに変える建設業界の
企業体質はいつまでたっても改善されません。
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カテゴリ：アパート経営のトラブル・苦情
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カテゴリ：アパート経営のシュミレーション
