アパート経営の失敗 「アパート経営の落とし穴」

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アパート経営の落とし穴について考えておきましょう。


アパート経営について調べていると、アパート経営はしっかり勉強しないとアブナイ！と心底思います。



アパート経営の落とし穴についても、ちゃんとは把握しておきべきですよね。



□■　知識不足　■□



アパート経営の落とし穴というよりも、まずもっとも危険なのは、アパート経営に関する知識の不足だと思います。



不動産屋に表面利回りが高いからと実際は損をするようなアパートを紹介され、購入してしまってはどうにもなりません。


アパート経営に関する知識を身に付けることが、アパート経営の落とし穴を軽減させる唯一の方法です。




□■　空室　■□



アパート経営の落とし穴として、真っ先に頭に浮かぶのが、空室の落とし穴だと思います。



あまりに空室が続けばアパートローンの返済にも影響し、返済ができなければ、競売にかけられ、土地とアパートを失ってしまいます。



そうならないためにも、アパート選びを慎重にするとともに、購入後は、なぜ空き室になるのか、管理会社と協力して考え行動することが求められます。




□■　滞納者　■□



アパート経営の落とし穴として、忘れてならないのが滞納の落とし穴です。



あたりまえですが、アパート経営においては、満室でも、滞納者が出れば収入が入りません。 本人や保証人への催告、訴訟とその後の手続きなど、間に管理会社や仲介業者などにも入ってもらい、対応することになります。



アパート経営の落とし穴として、滞納者問題がクローズアップされてきて、保証会社も増えてきました。それらを契約に折り込むのが有効な対策になるでしょう。



□■　建物・設備の老朽化　■□



私たち大家志願者やアパート経営の初心者は、とかく物件入手に目が行きがちですが、大変なのは老朽化対策です。



アパート経営の落とし穴として外せない項目です。



老朽化が進むと、入居者はきれいで新しいアパートに流れていってしまいますし、家賃を下げないと入居者を確保できなくなり、利回りも悪くなります。



また、老朽化した部分の修繕費用もより多くかかるようになります。高価な設備であればあるほど、修繕にもお金がかかります。



□■　換金性＆土地価格＆ローン利率　■□

　

今すぐお金が必要なので、アパートを販売したい場合、すぐに買ってもらうためには、アパートの価格を値下げしなければならないこともあります。



時間が多くかかることと、値下げなどを考えると、株式等の金融資産と比べるとその換金性は低いと言えます 。



くわえて、最近は、東京の銀座など一等地の価格上昇傾向が見られますが、まだ土地の価格は横ばいか、もしくは下がっています。



バブルの時のように、購入した不動産を売却して利益を得るのは難しく、現状は、売却損になることがほとんどのようです。



また、お金に関していえば、景気の動向に左右され、アパートローンの利率が上がることが考えられます。その場合は、当然、返済が厳しくなってきます。



アパート経営の落とし穴として、換金化と価格低下とローン利率は必ず頭に入れておきたいところです。



□■　地震・火災・台風などの自然災害　■□



災害もやはり立派な？アパート経営の落とし穴です。



銀行のローンを組む際に火災保険をかけさせられます。火災などの災害については、万一の時、掛け金に応じて保険がおります。地震保険は、個々に加入検討する必要があります。



災害に関しては、崖や川のほとり、地盤のゆるい場所を避けるなど、土地を慎重に選ぶことで、アパート経営の落とし穴を軽減できます。



□■　その他　■□



放火、隕石落下、車や航空機の事故など、建物が遭う被害はすべてアパート経営の落とし穴です。



挙げたらきりがないです。



商業地域の日当たり良好の物件を購入したけど、駐車場だった目の前の土地に突然大きなマンションが建ってしまい、すごく日陰になってしまった。商業地域は日影規制が適用されないので、平気で建ってしまいます。



隣や目の前が空き地だから日当たりが良いなどと、のんきに構えてはいられません。土地がらみのトラブルにあうことも念頭においておく必要があります。