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アパート経営の失敗 「アパート経営の落とし穴」
アパート経営の落とし穴について考えておきましょう。
アパート経営について調べていると、アパート経営はしっかり勉強しないとアブナイ！と心底思います。
アパート経営の落とし穴についても、ちゃんとは把握しておきべきですよね。
□■ 知識不足 ■□
アパート経営の落とし穴というよりも、まずもっとも危険なのは、アパート経営に関する知識の不足だと思います。
不動産屋に表面利回りが高いからと実際は損をするようなアパートを紹介され、購入してしまってはどうにもなりません。
アパート経営に関する知識を身に付けることが、アパート経営の落とし穴を軽減させる唯一の方法です。
□■ 空室 ■□
アパート経営の落とし穴として、真っ先に頭に浮かぶのが、空室の落とし穴だと思います。
あまりに空室が続けばアパートローンの返済にも影響し、返済ができなければ、競売にかけられ、土地とアパートを失ってしまいます。
そうならないためにも、アパート選びを慎重にするとともに、購入後は、なぜ空き室になるのか、管理会社と協力して考え行動することが求められます。
□■ 滞納者 ■□
アパート経営の落とし穴として、忘れてならないのが滞納の落とし穴です。
あたりまえですが、アパート経営においては、満室でも、滞納者が出れば収入が入りません。 本人や保証人への催告、訴訟とその後の手続きなど、間に管理会社や仲介業者などにも入ってもらい、対応することになります。
アパート経営の落とし穴として、滞納者問題がクローズアップされてきて、保証会社も増えてきました。それらを契約に折り込むのが有効な対策になるでしょう。
□■ 建物・設備の老朽化 ■□
私たち大家志願者やアパート経営の初心者は、とかく物件入手に目が行きがちですが、大変なのは老朽化対策です。
アパート経営の落とし穴として外せない項目です。
老朽化が進むと、入居者はきれいで新しいアパートに流れていってしまいますし、家賃を下げないと入居者を確保できなくなり、利回りも悪くなります。
また、老朽化した部分の修繕費用もより多くかかるようになります。高価な設備であればあるほど、修繕にもお金がかかります。
□■ 換金性＆土地価格＆ローン利率 ■□
今すぐお金が必要なので、アパートを販売したい場合、すぐに買ってもらうためには、アパートの価格を値下げしなければならないこともあります。
時間が多くかかることと、値下げなどを考えると、株式等の金融資産と比べるとその換金性は低いと言えます 。
くわえて、最近は、東京の銀座など一等地の価格上昇傾向が見られますが、まだ土地の価格は横ばいか、もしくは下がっています。
バブルの時のように、購入した不動産を売却して利益を得るのは難しく、現状は、売却損になることがほとんどのようです。
また、お金に関していえば、景気の動向に左右され、アパートローンの利率が上がることが考えられます。その場合は、当然、返済が厳しくなってきます。
アパート経営の落とし穴として、換金化と価格低下とローン利率は必ず頭に入れておきたいところです。
□■ 地震・火災・台風などの自然災害 ■□
災害もやはり立派な？アパート経営の落とし穴です。
銀行のローンを組む際に火災保険をかけさせられます。火災などの災害については、万一の時、掛け金に応じて保険がおります。地震保険は、個々に加入検討する必要があります。
災害に関しては、崖や川のほとり、地盤のゆるい場所を避けるなど、土地を慎重に選ぶことで、アパート経営の落とし穴を軽減できます。
□■ その他 ■□
放火、隕石落下、車や航空機の事故など、建物が遭う被害はすべてアパート経営の落とし穴です。
挙げたらきりがないです。
商業地域の日当たり良好の物件を購入したけど、駐車場だった目の前の土地に突然大きなマンションが建ってしまい、すごく日陰になってしまった。商業地域は日影規制が適用されないので、平気で建ってしまいます。
隣や目の前が空き地だから日当たりが良いなどと、のんきに構えてはいられません。土地がらみのトラブルにあうことも念頭においておく必要があります。
カテゴリ：アパート経営の失敗
アパート経営の失敗 「不動産会社との関係」
アパート経営の失敗談を知りたい！と思って、いろいろと調べているのですが、なかなか見つからないものですね。
建設会社や不動産屋サイドからの情報は、やはりアパート経営の良いところばかり、取り上げていますから。
それでもやはりアパート経営の失敗から学びたいので、このカテゴリ【アパート経営の失敗談】では、アパート経営の失敗に関する情報を、何とか集めて、皆さんに紹介していこうと思います。
今回は HOME'S CLUB というサイトからのアパート経営の失敗談をご紹介します。
アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。
とくに不動産屋との関係は自分でアパート経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。
新しいうちは入居者を入れてくれますが、3〜5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない！、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。 「勉強が足りないみたいだな！。あそこは少し干してやろうぜ！」等と。正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です！。 地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。
更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。 段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。 何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか？。」と話が不動産業者から出てきます。 借金の残額が4000万円あれば2500万〜3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円〜10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。
不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。
悪いことは言いません！
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパート経営という材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。 そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。
【管理人から】
う〜む・・・たいへん勉強になるアパート経営の失敗談ですね。
私は一度、不動産会社への転職活動をしたことがあるのですが、確かに何社かのトップの方は、「物腰の柔らかいヤクザ」という風体でしたね・・・。
海千山千の猛者という感じ。
あんなのに捕まったら、大変な目に遭いそうです。
アパート経営はオイシイという人。
アパート経営はアブナイという人。
両者の言い分を自分なりに検証していかなくちゃダメですね。
カテゴリ：アパート経営の失敗
