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アパート経営と税金 「アパート経営と消費税の簡易課税」
アパート経営と消費税の簡易課税について、ちょっと小難しいですが、まずは、アパート経営ゼミナールからの抜粋をお読みください。
簡易課税制度の適用上限が、基準期間の課税売上高2億円から5000万円以下に引下げられました。
アパート経営の場合の消費税は複雑ですが、消費税が課税される場合を要約すると次のようになります。
(1)
賃貸借契約書において、その使用目的が「住宅用または事務所用」あるいは単に「事務所用」「店舗用」のように表記されており、「人の居住の用に供されることが明らかでない」とき。
(2)
駐車場については、1)自動車保有の有無にかかわらず入居者について1戸当り1台分以上のスペースの割当てがあり、2)駐車料を住宅家賃と別にもらっていない場合、のいずれの要件をも満たさないとき。
(3)
独立した駐車場については、単なる土地の貸付けに該当しない（青空駐車場）もので地面の整備などの施設が施されているとき。
⇒ アパート経営ゼミナール
このようなアパート経営と消費税の簡易課税の概要を知った上で、以下のノウハウを知って、アパート経営の消費税を節税しちゃいましょう☆
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例えば、１億円の建築費には、１億×５％＝５００万円の消費税が掛かります。
実は、その５００万円の消費税還付を受ける方法があるのです。
もし、今、あなた様が、『アパートを建築中の方または、アパート経営を企画中の方』、もしくは中古アパートの契約前であれば全額消費税還付をうけられる可能性があります。
しかし、９９％の大家さんはこのことを知りません。
また、税金のプロといわれている税理士でさえ、そのほとんどが消費税還付のテクニックをもっていないのです。
本来、払う必要の無い税金をみすみす払いっぱなしにしていることほど、無駄なことはありません。
少し、想像してみてください。
仮に、１億円の建物消費税、５００万円を取り戻すことが出来たら、どんなことが叶えられるでしょうか？
例えば・・・
防犯カメラを設置して、入居者から満足頂くことが出来ます！ 更に、お風呂にバス乾燥機を付けたり、ウォシュレットトイレにすることも当然可能です！ エントランスのアプローチをもっと、エレガントな雰囲気にすることだってできます！
中古アパートなら、外・内装のリフォームができるので、入居率が安定します！
すると、あなたのアパートは、益々グレードが上がり、更に入居率が安定することになるでしょう。
但し、どなたでも消費税還付が成功するわけではありません。
消費税還付を１００％成功させるためには、アパートの工事期間中、また購入前にやらなければならないことがあります。さらに、完成時期や引渡時期なども考慮しなければならないため、消費税還付を受けるためには、それなりの準備が必要です。
本来、返ってくるはずだった消費税が、事前準備に手落ちがあったために戻ってこなくなることは非常に多いのです。
「今すぐにでも、消費税還付が受けられるかどうか聞いてみたい」
というアパート経営者は、今すぐ消費税還付コンサルティング事前相談をお申込みください。
カテゴリ：アパート経営と税金
アパート経営と税金 「所得税・住民税の節税」
アパート経営と税金の節税を勉強していて、私自身、なかなか理解しづらかったのは、所得税・住民税の節税です。
他の税金でも、相続税と固定資産税については、要するに、アパート経営をすることで、該当資産（土地・建物）の「評価額」が下がり、課税される額も減る。結果、節税になるということで、私にとっては分かりやすい話でした。
しかし、アパート経営と所得税・住民税の節税については・・・「アパート経営が税務上赤字処理できれば、所得税・住民税の節税になる。」というふうに、よく解説されているんですが、私には？でした。
赤字なら、節税されても意味ないんじゃないの？
そもそも赤字じゃヤバイでしょ！
ってな具合に、チンプンカンプンでした。
しかし、「実録アパート投資」というサイトの、アパート経営と税金の節税の解説が、非常に分かりやすかったので、ようやく所得税・住民税についても飲み込むことができました。
以下、「実録アパート投資」から引用させていただきます。
これも不動産会社の広告によく書かれていますが、うまくすると住民税とあわせると定年までに１０００万円以上の節税効果を得ることも可能です。
私の場合は１０年間で１２００万円の節税となりました。
簡単に節税効果の仕組みをご説明しますと・・・
サラリーマンの場合は給与収入に応じて所得税を源泉徴収されています。アパート経営を始めると「不動産の賃貸事業」ということになって、不動産所得は給与所得と合算して損益通算ができる総合課税扱いとなります。
アパート経営ではローン金利､減価償却費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、アパート管理費、修繕費等を必要経費として収入から差し引いて不動産所得とすることができます。
そうすると減価償却費があるために実際にはお金が手元に残るのに所得はマイナスになります。（全額自己資金の場合はプラスになることもあるかもしれませんが、サラリーマンがアパート経営をやって節税するためには所得がマイナスになるようにしなければいけません。 注：ホームページ開設当時までは所得がマイナスになる場合が多かったんですが､最近は金利が低く、また不動産投資の利回りも良くなってきたようなので、不動産所得はなかなかマイナスにはならなくなったようです）
このマイナスになった所得がサラリーマンの給与所得と合算され、減った所得分の所得税が還付されるというわけです。
ただし、毎年３／１５までに必ず確定申告しなければいけないことはいうまでもありませんが。
住民税は前年の所得に対して課税されるため、不動産所得のマイナス分で減額された所得に応じて翌年の住民税も安くなります。これは結構馬鹿にできない金額になります。
＞＞ 「実録アパート投資」
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アパート経営と税金 「相続税の節税」
アパート経営と税金の関係のうち、今回は相続税の節税について見ていきたいと思います。
理屈から考え出すと頭が混乱しやすいのが、アパート経営と税金の話・・・。
具体例を取り上げて見ていくことにしましょう。
仮に相続税評価額が１億円の土地をあなたが所有していたとします。（ちょっと妬ましい話ですが、計算がしやすい例なのでご勘弁を）
もし、法定相続人が１人の場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除５，０００万円＋法定相続人１人あたり１，０００万円＝６，０００万円以下となります。
もし、この相続税評価額１億円の土地が更地だったとすれば、相続税対象額は・・・
１億円−基礎控除額６,０００万円＝４，０００となり、４，０００万円に対して相続税がかかることになり、実際の税額は４，０００万円×２０％−２００万円＝６００万円となります。
６００万も税金払うんですよ？
イヤですよね。
そこで、相続対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築するとしましょう。
すると、土地は貸家建付地となり評価額は約１８％ダウンの約８，２００万円・・・(1)になります。
一方、１億円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。
１億円×固定資産税評価６０％×（１−借家権割合３０％）となり、評価額は約５８％ダウンの４，２００万円・・・(2)となります。
(1)の土地と(2)の建物の評価額を合計し、正の資産は土地８，２００万円＋マンション４，２００万円＝１２，４００万円となる。
この正の資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引く。すると、この地主さんの資産は、１２，４００万円−１０，０００万円＝２，４００万円となるわけです。
この大家さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の６，０００万円以下の２，４００万円になり、めでたく相続税はかからないということになるんです。
どうでしょうか？
アパート経営と税金の関係を考えずに、単に６００万円も相続税を支払いますか？
それとも、アパート経営に投資することで、税金を払わずに、新たな資産を築きますか？
アパート経営が税金の節税に効果的であるというのは、そういうことです。
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アパート経営と税金 「アパート経営と減価償却」
アパート経営の税金について調べていると、必ず出てくる言葉に減価償却というものがあります。
アパート経営をするなら、この減価償却という言葉を知っておかなくてはいけないようです。
さて・・・アパート経営では建物、付属設備、構築物などが減価償却資産として減価償却されます。
これらのアパート経営の減価償却資産は長期間にわたって使用され、毎年その価値が減少していきます。
ですからこれらの資産は、取得した年に支出した金額を一度に必要経費にするのでなく、それぞれの資産に定められた法定耐用年数に応じて各年の毎年減少していく価値に相当する金額を、必要経費に配分します。
このことを減価償却というのです。
減価償却の方法には定率法と定額法があります。
定額法では毎年の償却費が同額となるため、償却費の計算が簡単で、未償却残高の計算も容易です。
一方、定率法では初期に償却費を多くし、年が経つに従って償却費が一定の割合で逓減していきます。
どちらの方法でも法定耐用年数が経過するまでの償却費の合計額は同じです。しかし一般的には定率法が得といわれています。
これは投下した資金を減価償却費として早期に回収できることと、資産は年数を経るに従って修繕費の出費が大きくなるので、修繕費と減価償却費との合計が定額法よりも平均化できること等の理由からです。
ただし、個人事業者の場合定率法を選択するには、その3月15日までに（事業を開始した場合、翌年の確定申告期限までに）所轄の税務署に届け出ることが必要となります。また、これらの償却方法は資産の種類や設備の異なるごとに選定する事ができます。
なお、建物については定額法のみの適用となります。新築のアパート・マンションの場合定率法は選択できません。注）ただし平成10年３月31日までに取得した建物を平成10年4月1日以後に事業の用に供したような場合は定率法を選択することができます。
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アパート経営と税金 「アパート経営と税務」
アパート経営と税務ということで、不動産所得がある人は確定申告をする必要があるって、よく聞きますが、いったいどういうことでしょう？あらためて見ていきたいと思います。
アパート経営による不動産所得の確定申告とは・・・
納税者が自らその年の1年間のアパート経営による不動産所得の金額と それに対応する所得税の額または損失の金額を計算して、 その年の翌年の2月16日から3月15日までの間に納税地の所轄税務署長に対して確定申告書を提出して、 税金を納めたり、納めすぎた税金の還付を受けたりする手続きです。
また、アパート経営による不動産所得の他に所得がある人は、 すべての所得を合算して確定申告をする必要があります。
ちなみに、確定申告による税額計算のしくみは、以下のようになっています。（各項目については他記事で詳述します。）
納税額 ＝｛総所得金額（不動産所得金額 ＋ その他の所得金額） − 各種所得控除｝× 所得税率 − 各種税額控除
アパート経営の税務では、確定申告書に不動産所得用の青色申告（後述）決算書又は収支明細書を添付して、提出先である納税地の所轄税務署に直接赴き申告書を提出するか、又は申告書を郵送します。
ただし郵送する場合は、必ず書留郵便を利用し、申告書の控えを返信してもらうために必ず返信用封筒を同封して下さい。
不動産所得以外に所得がある場合や所得控除がある場合には、一定の書類を添付する必要があります。
■ 確定申告書
■ 青色申告決算書又は収支内訳書
■ 源泉徴収票・支払調書
■ 生命保険料控除証明書・損害保険料控除証明書
なお、そもそもアパート経営を始めた時点で、税務署等に提出するものがありますので、お忘れなく！
■個人事業者の開廃業等届出書
■所得税の減価償却資産の償却方法の届出書
■消費税関係の届出書
ところで、アパート経営と税務に関して、青色申告という言葉を聞いたことがありますか？
青色申告とは、税務署長の承認を受けて確定申告の際に、青色の申告書を提出する事です。
青色の申告書を提出することにより、いくつかの特典を受けることができるため、白色申告と比べると有利です。
ただし一定の帳簿を備え付け、これにその取引のすべてを記入し、一定期間保存しなければなりません。
青色の申告書を提出するためには、毎日のすべての取引をきちんと帳簿に記入し、その帳簿に基づいて所得や税額を正確に計算する必要があります。 きちんと帳簿を記入することによって様々な特典を受けることができます。
アパート経営の税務の場合、 その規模に関係なく青色申告を選択することができますし、帳簿の記入といっても個人商店のような事業所得と比べてそれほど難しいものではありませんので、 青色申告を選択する方が有利といえるでしょう。
青色申告をするためには、以下の書類を提出する必要があります。
■所得税の青色申告承認申請書
■青色事業専従者給与に関する届出書
■所得税青色申告承認申請書現金主義の所得計算による旨の届出書
＞＞ 詳しくは、東京シティ税理士事務所
カテゴリ：アパート経営と税金
アパート経営と税金 「アパート経営の経費」
アパート経営の税金って、何だか難しそうですが、税金計算のための不動産所得の金額は次のシンプルな計算式が基本で、恐れるほどのもんじゃありません。
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 経費
では、総収入金額とは何でしょうか？
不動産所得の収入とは土地や家屋といった不動産や、不動産の上に存する権利を貸付けたことによる収入です。
具体的には要するに、アパート経営の場合、家賃による収入のことですが、建物の壁や塀に広告看板を設置することによる使用料収入も不動産収入となります。
また、共益費、権利金、礼金、更新料、名義書換料、返還を要しない敷金（保証金）などが含まれます。
次に、アパート経営の経費を見ていきましょう。
上記で説明した総収入金額から差し引くことのできるアパート経営の経費とは、総収入金額を得るために直接要した費用の額、およびその年に生じた販売費や一般管理費、その他業務上の費用の額とされます。
具体的には次のようなものが、アパート経営の経費になります。
租税公課
建物や敷地にかかる固定資産税、都市計画税又は事業税等の税金（所得税、住民税は必要経費にはなりません）不動産取得税、登録免許税等
修繕費
アパート内外の原状回復や維持管理に必要な修繕費
損害保険料
建物にかける火災保険料のうち当年分
借入金利子
建築のための借入金の利子で、事業開始後のもの （事業開始前のものは建物の取得価額に含め減価償却されます）
水道光熱費
共益部分の電気代や水道代
広告宣伝費
入居者募集のためのもの
管理費
不動産業者に管理を依頼している場合
給与
専従者等に対する給与
減価償却費
建物、付属設備、構築物について、毎年一定の金額を減価償却費として経費にいれます。＊これについては別途、詳述します。
その他
掃除代、税理士への報酬、消耗品代
ちなみに、アパート経営の経費は期間対応です。
例えば・・・長期契約の火災保険料を何年分かまとめて支払った場合や長期借入金のための信用保証料を支払った場合に、毎年のアパート経営の経費として認められるのは、これらの保険料や信用保証料を契約年数や返済年数で按分した金額となります。
あと、基本的な注意点としては、アパート経営の経費を個人的経費と混同しないことです。
アパート経営者が個人的に負担すべきものは、アパート経営の経費になりません。
例えば、自宅兼賃貸アパートのような場合は、支出した金額を自宅部分と賃貸部分の面積等の割合で按分し、賃貸部分のみがアパート経営の経費となります。
また借入金の元金部分は、支出はしているものの、アパート経営の経費にはなりません。あくまで利子部分だけがアパート経営の経費扱いです。
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アパート経営と税金 「アパート経営を法人化」
アパート経営を法人化することでメリットを得ようとした場合、法人化の申告、経費処理の必要性からも、アパート経営で家賃から経費を引いた手取り黒字収入が、約１０００万円以上あることが望ましいと思います。
それ以下のアパート経営の場合、法人化ではなく、個人の青色申告で対応可能です。たとえば、家賃年収５００万円程度であれば、青色申告（家族に専従者給与を支払う）で十分でしょう。
【個人（青色申告）】
・アパート経営が赤字の場合、サラリーマンの黒字収入と合算して損益通算をすることが出来ます。（いわゆるサラリーマンの所得税節税効果です）
・奥さん、及び家族を専従者給与の受け取りにする。その分節税になる
・アパート経営が黒字になった場合、所得税負担が増えることになります。（逆の損益通算となります）
【法人】
・アパート経営の法人化といっても、個人の所有物件を管理する管理会社法人と物件そのものを所有する法人とに分かれます。
・個人の所有するアパートを法人管理会社が管理する場合、家賃総額の約１５％を管理費用とすることが出来ます。
・法人そのものがアパートを所有する場合、家族全員が株主及び社員になっているとき、極端に言えば全てが必要経費で処理することができます。
・法人として、個人とは別に実務帳簿、決算書が必要になります。
・法人の税金を納めることも必要です。
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